O pagamento da comissão de corretagem na compra e venda de imóveis: o que você precisa saber
É comum que os contratos de corretagem contenham cláusulas que condicionam o pagamento da comissão a eventos futuros e incertos, como a aprovação do financiamento ou o registro do imóvel. Nesses casos, o STJ tem decidido que essas condições são válidas, desde que não sejam abusivas ou ilegais. Portanto, se o contrato estabelece que a comissão só é devida após o registro do imóvel e este não ocorre, o corretor não terá direito à comissão.
O que diz a lei e o entendimento do STJ
A lei brasileira, em seu Código Civil, artigo 725, estabelece que a comissão de corretagem é devida ao corretor quando ele consegue o resultado previsto no contrato, mesmo que o negócio não se concretize por arrependimento das partes. Mas o que significa, na prática, “resultado previsto”?
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem se posicionado no sentido de que a comissão é devida quando o corretor alcança o resultado útil do negócio. Em outras palavras, se o corretor, através de seus esforços, aproximou comprador e vendedor, e estes chegaram a um acordo sobre as condições essenciais do negócio (preço, forma de pagamento, etc.), a comissão é devida, mesmo que a compra não seja finalizada por algum motivo.
Mas atenção! O STJ também entende que o registro da escritura de compra e venda não é, em regra, necessário para que o corretor tenha direito à comissão. Ou seja, se o negócio foi fechado, mas o comprador desistiu antes do registro, o corretor ainda assim tem direito à sua comissão.
Regras para a cobrança da taxa de corretagem:
a) Informação prévia e transparente: A taxa de corretagem deve ser informada de forma clara e transparente antes da assinatura do contrato de compra e venda, e seu valor deve estar destacado no preço total do imóvel.
Atenção! Na prática, muitas vezes, o consumidor só é informado do custo adicional da comissão de corretagem após a celebração do contrato e do pagamento do sinal, o que também é ilegal.
“Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp 1.599.511/SP).
b) Direito à devolução: Se as regras de informação prévia e transparência não forem cumpridas, o comprador pode pedir o dinheiro de volta na Justiça, dentro do prazo de 3 anos a partir da data do pagamento.(artigo 206, parágrafo 3º do Código Civil.)
Jurisprudência do STJ sobre a Comissão de Corretagem
O entendimento do STJ sobre a comissão de corretagem tem evoluído ao longo do tempo, buscando equilibrar os interesses de compradores, vendedores e corretores. Atualmente, a jurisprudência se baseia em alguns princípios fundamentais:
A corretagem é um contrato de resultado: O corretor tem direito à comissão quando sua intermediação leva ao resultado útil, ou seja, à aproximação das partes e ao consenso sobre as condições essenciais do negócio.
O registro do imóvel não é essencial: A comissão é devida mesmo que o negócio não se concretize por arrependimento das partes ou por outros motivos alheios à atuação do corretor, como a falta de registro do imóvel.
Condições contratuais válidas: As partes podem estabelecer condições para o pagamento da comissão, desde que essas condições sejam claras, lícitas e não configurem abuso de direito.
Boa-fé e equilíbrio contratual: A relação entre as partes deve ser pautada pela boa-fé, e o contrato de corretagem deve ser equilibrado, evitando cláusulas abusivas que prejudiquem o consumidor.
E se o contrato de corretagem tiver condições especiais?
É comum que os contratos de corretagem contenham cláusulas que condicionam o pagamento da comissão a eventos futuros e incertos, como a aprovação do financiamento ou o registro do imóvel. Nesses casos, o STJ tem decidido que essas condições são válidas, desde que não sejam abusivas ou ilegais. Portanto, se o contrato estabelece que a comissão só é devida após o registro do imóvel e este não ocorre, o corretor não terá direito à comissão.
Conclusão
Em resumo, a comissão de corretagem é devida quando o corretor cumpre seu papel de aproximar as partes e viabilizar o negócio, independentemente de ele se concretizar ou não. No entanto, é fundamental estar atento às cláusulas do contrato de corretagem, que podem estabelecer condições específicas para o pagamento da comissão.
Lembre-se: A informação é a sua melhor aliada na hora de fazer um bom negócio! Em caso de dúvidas, procure um profissional qualificado para te auxiliar.
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