A inadimplência é um problema recorrente em qualquer condomínio, e motivo de dor de cabeça para os síndicos. Afinal, o condomínio depende do rateio de despesas para se manter funcionando e quando alguém deixar de pagar sua parte no rateio pesa na conta de todos os demais condôminos.

1. A partir de qual momento o condômino é considerado inadimplente?

O prazo conta a partir do 1º dia útil após o vencimento do boleto referente a cota condominial. Mas ele tem até 30 dias para pagar com multa e juros previstos em lei.

2. Qual é o percentual dos juros e multas aplicáveis a cota condominial vencida?

A multa é de 2%, somada a 1% de juros (ao mês).

Já a correção monetária passa a ser aplicada após 30 dias do vencimento do débito em aberto.

3. Qual a diferença entre Multa e juros?

A Multa é uma forma de penalização, algo para impedir a inadimplência. Deve constar na convenção do condomínio é seu percentual máximo é de 2% ao mês, ( artigo 1336, § 1º, do código civil)

Os juros são o que se cobra pelo atraso do pagamento. Normalmente é de 1% ao mês.

4. Quais as consequências iniciais desse inadimplemento ao devedor?

O devedor poderá ter o nome protestado, fica impedido de votar nas assembleias condominiais e poderá sofrer ação judicial, caso a dívida persista.

5. Havendo ação judicial o que acontece?

O devedor poderá sofrer vários tipos de restrições, a primeira delas é que seu nome constará nas pesquisas judiciais onde corre a ação, mas além disso poderá ter o seu dinheiro no banco penhorado para pagar a dívida. Insistindo em não pagar, pode ter decretada a suspensão de sua CNH, o bloqueio de cartões de crédito e apreensão do passaporte, entre outras. Essas são as chamadas medidas de execução atípicas. E claro, por fim, perderá seu imóvel, através de uma praça e leilão judiciais.

6. Há cobrança de honorários advocatícios do devedor?

Além da multa, dos juros e da correção monetária, o escritório jurídico ou advogado que estiver responsável por essa cobrança, extrajudicial ou judicial, cobrará entre 10% a 20% do valor da dívida a título de honorários advocatícios. Se a cobrança estiver correndo na justiça acrescenta-se a dívida as custas judicias desembolsadas pelo condomínio para promover a ação.

7. A Dívida condominial prescreve?

O prazo prescricional é de 5 (cinco) anos, de acordo com art. 206, § 5, I do Código Civil.

O síndico que dorme no ponto e não cobra os inadimplentes, ocasionando a prescrição da dívida, pode vir a ser responsabilizado posteriormente pelos condôminos.

8. Qual a melhor forma de lidar com o inadimplemento?

Inicialmente o síndico, pode tentar uma conversa amistosa e tranquila com o condômino (se este for ser acessível, receptivo), procurando uma forma viável e amigável de resolver a questão.

Se o sindico não se sente à vontade em lidar com essas questões diretamente, ele pode contratar um advogado especialista, que usará de técnicas de mediação e negociação para fechar um bom acordo entre o devedor e o condomínio sem ter que acionar o judiciário, economizando tempo e dinheiro para ambas as partes.

Mas não esqueça de não deixar o tempo passar demais e acumular muitos meses e parcelas não pagas, para somente decidir tardiamente procurar o auxílio de um advogado para resolver a questão.

9. O Síndico pode abater da dívida do condomínio juros, multa, correção monetária, honorários advocatícios?

Não, inclusive há decisões judiciais condenando o síndico a devolver ao condomínio esses encargos que ele resolveu abater do total da dívida. O Síndico não é titular desse crédito, ele é apenas o gestor do patrimônio do coletivo.

10. Como fazer acordo de dívida de condomínio?

Primeiramente deve-se saber qual é o valor atualizado da dívida, com multas e juros, correção monetária. Assim, faça contato com o escritório jurídico, advogado ou ainda a administradora que está cuidando desta cobrança e peça a planilha atualizada dos débitos. Sabendo o valor da dívida é possível tentar um parcelamento perante o responsável pela cobrança.

Dicionário

No direito romano-germânico, a prescrição é um instituto que visa a regular a perda do direito de acionar judicialmente, devido ao decurso de determinado período de tempo.( Fonte Wikipedia )