Veja como fazer o seu distrato imobiliário
Está pensando em desistir da compra do seu imóvel? Seja por dificuldades financeiras, atraso na obra ou qualquer outro motivo, o distrato imobiliário pode ser a solução para reaver seu dinheiro e evitar prejuízos.
O distrato imobiliário é o desfazimento do contrato em razão da desistência de compra do imóvel pelo consumidor, que ocorre por diversos motivos, tais como:
a) Atraso da entrega do imóvel pela incorporadora;
b) Perda do interesse pelo imóvel;
c) Vícios construtivos e discrepância em relação ao projeto prometido na planta;
d) Endividamento, dificuldade em efetuar o pagamento das parcelas ou de adquirir financiamento bancário;
e) Desemprego, transferência de trabalho, adoecimento, casamento ou nascimento de filhos.
Formas de distrato de imóvel comprado na planta
Existem duas maneiras para o adquirente de uma propriedade promover a rescisão do contrato do imóvel, a fim de devolver o imóvel ao incorporador e reaver os valores pagos, sendo eles:
Distrato imobiliário extrajudicial
Ocorre quando o comprador e o incorporador, de forma amigável, chegam a um acordo para a desistência de compra do imóvel. Nesse caso, as partes irão, livremente, estabelecer o valor a ser devolvido ao consumidor, que pode ser total ou parcial.
Distrato imobiliário judicial
Não havendo acordo entre o comprador e o incorporador para a desistência de compra, o conflito de interesses será solucionado pelo Poder Judiciário, que decidirá sobre a rescisão contratual e o valor a ser devolvido ao comprador, total ou parcial, a depender do motivo da desistência de compra do imóvel.
Consequências do distrato de contrato de imóvel
Nova Lei do distrato imobiliário Lei 13.786/2018
Com o objetivo de criar segurança jurídica para o mercado imobiliário, no dia 28.12.2018 entrou em vigor a lei 13.786/18, conhecida como a Lei do Distrato Imobiliário, a qual disciplina o desfazimento de contrato de imóvel comprado na planta, tanto por culpa do incorporador quanto por culpa do comprador.
Nessa lei, em apertada síntese, estipulou-se a pena convencional de 50% (regime de afetação, que é a maioria) da quantia paga pelo comprador para aquisição do imóvel. Assim, quando o distrato imobiliário se der por desistência ou culpa do adquirente, o incorporador lhe devolverá somente 50% do valor investido, de forma corrigida, em até 30 (trinta) dias após o habite-se.
Também se estipulou que, se o distrato imobiliário ocorrer por culpa da incorporadora, tal como pelo atraso na entrega do imóvel, ao comprador deverá ser devolvido a integralidade de todos os valores pagos, além da multa estabelecida.
No entanto, segundo entendimento majoritário, vale destacar que essa nova lei só poderá atingir contratos celebrador após a sua entrada em vigor (28.12.2018), de forma que os contratos anteriores e seus efeitos futuros não serão atingidos. Portanto, se o consumidor incorrer em inadimplência em relação a um contrato assinado antes de 28.12.2018, o caso será disciplinado pela legislação anterior.
Passo a Passo para Solicitar o Distrato Imobiliário
1. Notificação extrajudicial:
o comprador deve notificar a construtora/incorporadora por escrito, informando sua intenção de rescindir o contrato e os motivos para o distrato.
2. Negociação:
comprador e construtora/incorporadora devem tentar chegar a um acordo sobre a devolução dos valores pagos e o pagamento de eventuais multas.
3. Distrato amigável:
se houver acordo, as partes assinam um termo de distrato, formalizando a rescisão do contrato e os termos acordados.
4. Distrato judicial:
se não houver acordo, o comprador pode entrar com uma ação judicial para solicitar o distrato e a devolução dos valores pagos.
Desfazimento do contrato imobiliário: Dúvidas frequentes
Comprei um imóvel que está com as obras atrasadas, posso fazer o distrato?
Tratando-se de atraso na entrega do imóvel, a jurisprudência consolidou o entendimento de que o comprador tem o direito de pedir a rescisão contratual e de receber 100% do valor que pagou à incorporadora, corrigido monetariamente e acrescido multa pelo descumprimento contratual.
Comprei um imóvel na planta, posso desistir da aquisição e fazer o distrato?
Sim, independente do contrato possuir cláusula de impossibilidade de desistência de compra do imóvel, a rescisão contratual pode ser requerida pelo comprador a qualquer tempo, por motivos diversos. Se o motivo da desistência de ser por culpa da incorporadora, ela deverá devolver integralmente os valores pagos pelo consumidor.
Não estou conseguindo pagar as parcelas, o que posso fazer?
Entrar em contato com a incorporadora para informar o interesse pela desistência de compra do imóvel. Caso o contato não seja produtivo, o consumidor, através do seu advogado imobiliário, deverá notificar a construtora sobre o distrato de contrato do imóvel. Não havendo acordo, a única saída será ajuizar uma ação judicial para requerer a rescisão contratual e a devolução de parte valor pago, uma vez que é retido em média 25% do valor total. Na hipótese de incidência da nova lei do distrato, a retenção será de até 50% do valor pago.
O distrato pode ser realizado mesmo que eu eseja inadimplente com o pagamento das parcelas?
Sim, a rescisão contratual pode ser requerida a qualquer tempo, até a entrega das chaves do imóvel ou até a assinatura do contrato de financiamento do saldo devedor junto à instituição bancária. Nesse caso, como distrato contratual se dará por culpa do comprador, a ele será devolvido uma parte do valor que efetivamente tiver pago, porquanto geralmente é retido 25% desse valor. Tratando-se de incidência da nova lei do distrato, a retenção será de até 50% do valor investido.
Qual a forma de devolução do valor pago?
Se escolho a rescisão contratual, quando posso parar de pagar as parcelas?
Com o ajuizamento da ação de rescisão contratual, é feito um pedido liminar para que o Juiz determine a suspensão de cobrança das parcelas e evite que o nome do consumidor seja indevidamente negativado pela incorporadora. Assim, o comprador não precisa continuar pagando as parcelas.
Dicas para um Distrato Imobiliário Seguro
1- Leia atentamente o contrato: antes de assinar o contrato de compra e venda, leia atentamente todas as cláusulas, especialmente as que tratam do distrato.
2- Consulte um advogado: um advogado especialista em direito imobiliário pode te orientar sobre seus direitos e deveres, além de te ajudar a negociar com a construtora/incorporadora.
3- Guarde todos os documentos: comprovantes de pagamento, notificações, e-mails, etc.
4- Seja paciente: o processo de distrato pode ser demorado, por isso, tenha paciência e persistência.
O distrato imobiliário é um direito do comprador, garantido por lei. Se você está insatisfeito com a compra do seu imóvel, não hesite em buscar seus direitos. Com as informações deste guia e o auxílio de um advogado especializado, você poderá rescindir o contrato de forma segura e recuperar seu investimento.
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