Roberta Dantas 3

Veja como fazer o seu distrato imobiliário

Está pensando em desistir da compra do seu imóvel? Seja por dificuldades financeiras, atraso na obra ou qualquer outro motivo, o distrato imobiliário pode ser a solução para reaver seu dinheiro e evitar prejuízos.

O distrato imobiliário é o desfazimento do contrato em razão da desistência de compra do imóvel pelo consumidor, que ocorre por diversos motivos, tais como:

 

a) Atraso da entrega do imóvel pela incorporadora;

 

b) Perda do interesse pelo imóvel;

 

c) Vícios construtivos e discrepância em relação ao projeto prometido na planta;

 

d) Endividamento, dificuldade em efetuar o pagamento das parcelas ou de adquirir financiamento bancário;

 

e) Desemprego, transferência de trabalho, adoecimento, casamento ou nascimento de filhos.

 

 

 

Formas de distrato de imóvel comprado na planta

Existem duas maneiras para o adquirente de uma propriedade promover a rescisão do contrato do imóvel, a fim de devolver o imóvel ao incorporador e reaver os valores pagos, sendo eles:

Distrato imobiliário extrajudicial

Ocorre quando o comprador e o incorporador, de forma amigável, chegam a um acordo para a desistência de compra do imóvel. Nesse caso, as partes irão, livremente, estabelecer o valor a ser devolvido ao consumidor, que pode ser total ou parcial.

Distrato imobiliário judicial

Não havendo acordo entre o comprador e o incorporador para a desistência de compra, o conflito de interesses será solucionado pelo Poder Judiciário, que decidirá sobre a rescisão contratual e o valor a ser devolvido ao comprador, total ou parcial, a depender do motivo da desistência de compra do imóvel.

Consequências do distrato de contrato de imóvel

No caso de distrato de contrato por culpa da incorporadora, ou seja pelo atraso na entrega do imóvel ou por qualquer outro descumprimento contratual, a jurisprudência dominante do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro entende que deve ser restituído ao comprador 100% do valor pago, corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, incluindo-se a comissão de corretagem.Caso não haja atraso da obra, e o distrato de contrato se der exclusivamente em razão da desistência de compra do imóvel pelo comprador, seja pela perda do interesse ou por dificuldade em pagar as prestações, segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a incorporadora poderá reter até 25 % do valor já pago pelo consumidor, sendo que esse valor deverá ser devolvido imediatamente em única parcela, com correção monetária e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.É muito importante observar que a grande maioria dos contratos de compra e venda de imóvel na planta possui cláusula relatando que o comprador não poderá desistir da aquisição, ou seja, não poderá pedir a rescisão contratual. Essa prática é considerada abusiva, e não impede que o consumidor opte pela desistência de compra do imóvel, seja pela sua vontade, independente do motivo, ou por culpa da incorporadora.

Nova Lei do distrato imobiliário Lei 13.786/2018

Com o objetivo de criar segurança jurídica para o mercado imobiliário, no dia 28.12.2018 entrou em vigor a lei 13.786/18, conhecida como a Lei do Distrato Imobiliário, a qual disciplina o desfazimento de contrato de imóvel comprado na planta, tanto por culpa do incorporador quanto por culpa do comprador.

Nessa lei, em apertada síntese, estipulou-se a pena convencional de 50% (regime de afetação, que é a maioria) da quantia paga pelo comprador para aquisição do imóvel. Assim, quando o distrato imobiliário se der por desistência ou culpa do adquirente, o incorporador lhe devolverá somente 50% do valor investido, de forma corrigida, em até 30 (trinta) dias após o habite-se.

Também se estipulou que, se o distrato imobiliário ocorrer por culpa da incorporadora, tal como pelo atraso na entrega do imóvel, ao comprador deverá ser devolvido a integralidade de todos os valores pagos, além da multa estabelecida.

No entanto, segundo entendimento majoritário, vale destacar que essa nova lei só poderá atingir contratos celebrador após a sua entrada em vigor (28.12.2018), de forma que os contratos anteriores e seus efeitos futuros não serão atingidos. Portanto, se o consumidor incorrer em inadimplência em relação a um contrato assinado antes de 28.12.2018, o caso será disciplinado pela legislação anterior.

Passo a Passo para Solicitar o Distrato Imobiliário

1. Notificação extrajudicial:

o comprador deve notificar a construtora/incorporadora por escrito, informando sua intenção de rescindir o contrato e os motivos para o distrato.

2. Negociação:

comprador e construtora/incorporadora devem tentar chegar a um acordo sobre a devolução dos valores pagos e o pagamento de eventuais multas.

3. Distrato amigável:

se houver acordo, as partes assinam um termo de distrato, formalizando a rescisão do contrato e os termos acordados.

4. Distrato judicial:

se não houver acordo, o comprador pode entrar com uma ação judicial para solicitar o distrato e a devolução dos valores pagos.

Desfazimento do contrato imobiliário: Dúvidas frequentes

Comprei um imóvel que está com as obras atrasadas, posso fazer o distrato?

Tratando-se de atraso na entrega do imóvel, a jurisprudência consolidou o entendimento de que o comprador tem o direito de pedir a rescisão contratual e de receber 100% do valor que pagou à incorporadora, corrigido monetariamente e acrescido multa pelo descumprimento contratual.

Comprei um imóvel na planta, posso desistir da aquisição e fazer o distrato?

Sim, independente do contrato possuir cláusula de impossibilidade de desistência de compra do imóvel, a rescisão contratual pode ser requerida pelo comprador a qualquer tempo, por motivos diversos. Se o motivo da desistência de ser por culpa da incorporadora, ela deverá devolver integralmente os valores pagos pelo consumidor.

Não estou conseguindo pagar as parcelas, o que posso fazer?

Entrar em contato com a incorporadora para informar o interesse pela desistência de compra do imóvel. Caso o contato não seja produtivo, o consumidor, através do seu advogado imobiliário, deverá notificar a construtora sobre o distrato de contrato do imóvel. Não havendo acordo, a única saída será ajuizar uma ação judicial para requerer a rescisão contratual e a devolução de parte valor pago, uma vez que é retido em média 25% do valor total. Na hipótese de incidência da nova lei do distrato, a retenção será de até 50% do valor pago.

O distrato pode ser realizado mesmo que eu eseja inadimplente com o pagamento das parcelas?

Sim, a rescisão contratual pode ser requerida a qualquer tempo, até a entrega das chaves do imóvel ou até a assinatura do contrato de financiamento do saldo devedor junto à instituição bancária. Nesse caso, como distrato contratual se dará por culpa do comprador, a ele será devolvido uma parte do valor que efetivamente tiver pago, porquanto geralmente é retido 25% desse valor. Tratando-se de incidência da nova lei do distrato, a retenção será de até 50% do valor investido.

Qual a forma de devolução do valor pago?

O valor a ser devolvido (integral ou parcial) deve ser pago imediatamente ao consumidor, com correção monetária, em uma única parcela, independente do motivo da rescisão do contrato do imóvel. Se o contrato de compra e venda estipular a devolução de forma diversa, impõe-se observar que essa hipótese não é legalmente permitida, pois a justiça estabelece a devolução à vista e imediata. Incidindo a nova lei do distrato imobiliário, na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador, o valor corrigido será devolvido ao adquirente em até 30 (trinta) dias após o habite-se. Se a rescisão contratual ocorrer por culpa do incorporador, ao consumidor será devolvido a integralidade de todos os valores pagos em até 60 (sessenta) dias após a rescisão do contrato do imóvel.

Se escolho a rescisão contratual, quando posso parar de pagar as parcelas?

Com o ajuizamento da ação de rescisão contratual, é feito um pedido liminar para que o Juiz determine a suspensão de cobrança das parcelas e evite que o nome do consumidor seja indevidamente negativado pela incorporadora. Assim, o comprador não precisa continuar pagando as parcelas.

Dicas para um Distrato Imobiliário Seguro

1- Leia atentamente o contrato: antes de assinar o contrato de compra e venda, leia atentamente todas as cláusulas, especialmente as que tratam do distrato.

2- Consulte um advogado: um advogado especialista em direito imobiliário pode te orientar sobre seus direitos e deveres, além de te ajudar a negociar com a construtora/incorporadora.

3- Guarde todos os documentos: comprovantes de pagamento, notificações, e-mails, etc.

4- Seja paciente: o processo de distrato pode ser demorado, por isso, tenha paciência e persistência.

O distrato imobiliário é um direito do comprador, garantido por lei. Se você está insatisfeito com a compra do seu imóvel, não hesite em buscar seus direitos. Com as informações deste guia e o auxílio de um advogado especializado, você poderá rescindir o contrato de forma segura e recuperar seu investimento.

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