Recebeu o imóvel com metragem menor que o contrato? Saiba como proteger seus direitos
Imagine a seguinte situação: você adquire um imóvel, mas, ao recebê-lo, percebe que a área entregue é menor do que a informada no contrato. O que fazer nessa situação? Você sabe quais são os seus direitos?
Primeiramente, é importante entender que o Código Civil prevê uma margem de tolerância de até 5% para mais ou para menos nas metragens informadas (art. 500, §1º). No entanto, se a diferença for significativa ou prejudicial, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) também se aplica, uma vez que estamos diante de uma relação de consumo. Assim, em casos de metragem inferior à contratada, o comprador pode reivindicar o seu direito à indenização.
Qual a importância dessa diferença?
Apesar de 5% parecer um percentual pequeno, ele pode representar uma perda considerável no valor do imóvel, já que o cálculo é feito com base no metro quadrado. Por exemplo, em um imóvel de 100 m², a redução de 5% equivale a perder cerca de 5 m², o que poderia ser o espaço de um banheiro ou de um quarto compacto.
O que o Código Civil prevê nesses casos?
Nos termos do artigo 500 do Código Civil, o comprador tem três opções:
Exigir o complemento da área faltante;
Caso o complemento não seja possível, solicitar a rescisão do contrato, se a falta for suficientemente grave para perder o interesse no imóvel;
Solicitar o abatimento proporcional do preço, ou a restituição do valor pago, se for o caso.
Qual é o prazo para tomar medidas legais?
O artigo 501 do Código Civil prevê um prazo decadencial de um ano para ingressar com a ação, contando a partir do registro do título. Se houver atraso na entrega do imóvel, o prazo começa a contar da imissão na posse.
Além disso, pelo Código de Defesa do Consumidor, o prazo para reclamar por vícios aparentes, como metragem menor, é de 90 dias a partir da entrega do imóvel (art. 26, II, CDC).
Posso receber uma indenização?
Sim, você pode ter direito a uma indenização. O Código de Defesa do Consumidor garante a responsabilidade do fornecedor por defeitos de quantidade. O consumidor pode optar por rescindir o contrato, solicitar abatimento proporcional do preço ou a restituição do valor pago, conforme previsto no art. 18 do CDC.
Embora seja possível pleitear indenização, nem sempre os tribunais concedem indenizações por danos morais, a não ser que haja comprovação de prejuízos além do descumprimento contratual. Em decisões recentes, como a do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, foi concedida a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, sem dano moral, pois a situação foi considerada um “mero dissabor” no âmbito do contrato.
1. Ação de restituição de valor pago por área excedente, em virtude da entrega de imóvel em metragem menor do que a contratada.
2. Ação ajuizada em 02/07/2018. Recurso especial concluso ao gabinete em 19/10/2020. Julgamento: CPC/2015.
3. O propósito recursal é o afastamento da prejudicial de decadência em relação ao pedido do recorrente de restituição de valor pago por área excedente, decorrente da aquisição de imóvel entregue em metragem menor do que a contratada.
4. A comprovação da divergência jurisprudencial exige o confronto entre acórdãos, motivo pelo qual é inadmissível o uso de decisão unipessoal para essa finalidade.
5. A entrega de bem imóvel em metragem diversa da contratada não pode ser considerada vício oculto, mas sim aparente, dada a possibilidade de ser verificada com a mera medição das dimensões do imóvel – o que, por precaução, o adquirente, inclusive, deve providenciar tão logo receba a unidade imobiliária.
6. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC).
7. O prazo decadencial previsto no art. 26 do CDC relaciona-se ao período de que dispõe o consumidor para exigir em juízo alguma das alternativas que lhe são conferidas pelos arts. 18, § 1º, e 20, caput, do mesmo diploma legal (a saber, a substituição do produto, a restituição da quantia paga, o abatimento proporcional do preço e a reexecução do serviço), não se confundindo com o prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização decorrente da má-execução do contrato.
8. Para as situações em que as dimensões do imóvel adquirido não correspondem às noticiadas pelo vendedor, cujo preço da venda foi estipulado por medida de extensão ou com determinação da respectiva área (venda ad mensuram), aplica-se o disposto no art. 501 do CC/02, que prevê o prazo decadencial de 1 (um) ano para a propositura das ações previstas no antecedente artigo (exigir o complemento da área, reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço).
9. Na espécie, o TJ/SP deixou expressamente consignada a natureza da ação ajuizada pelo recorrido, isto é, de abatimento proporcional do preço, afastando-se, por não se tratar de pretensão indenizatória, o prazo prescricional geral de 10 (dez) anos previsto no art. 205 do CC/02.
10. Ao mesmo tempo em que reconhecida, pela instância de origem, que a venda do imóvel deu-se na modalidade ad mensuram, não se descura que a relação havida entre as partes é, inegavelmente, de consumo, o que torna prudente a aplicação da teoria do diálogo das fontes para que se possa definir a legislação aplicável, com vistas a aplicar o prazo mais favorável ao consumidor.
11. De qualquer forma, ainda que se adote o prazo decadencial de 1 (um) ano previsto no CC/02, contado da data de registro do título – por ser ele maior que o de 90 (noventa) dias previsto no CDC – impossível afastar o reconhecimento da implementação da decadência na espécie, vez que o registro do título deu-se em 18/07/2016 e a ação somente foi ajuizada em 02/07/2018.
12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.
Conclusão: como proceder?
Se o imóvel entregue tiver área inferior à prometida, recomenda-se realizar uma vistoria técnica antes de aceitar a posse. Caso a diferença seja descoberta posteriormente, dentro dos prazos legais, você pode exigir seus direitos. Consultar um advogado especializado em Direito Imobiliário ajudará a decidir a melhor estratégia, seja para negociar ou ingressar com uma ação judicial.
Ficou com dúvidas? Conte a Dra. Roberta e sua equipe para defender seus direitos.
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