O distrato imobiliário é o desfazimento do contrato em razão da desistência de compra do imóvel pelo consumidor, que ocorre por diversos motivos, tais como:
a) Atraso da entrega do imóvel pela incorporadora;
b) Perda do interesse pelo imóvel;
c) Vícios construtivos e discrepância em relação ao projeto prometido na planta;
d) Endividamento, dificuldade em efetuar o pagamento das parcelas ou de adquirir financiamento bancário;
e) Desemprego, transferência de trabalho, adoecimento, casamento ou nascimento de filhos.
Existem duas maneiras para o adquirente de uma propriedade promover a rescisão do contrato do imóvel, a fim de devolver o imóvel ao incorporador e reaver os valores pagos, sendo eles:
Ocorre quando o comprador e o incorporador, de forma amigável, chegam a um acordo para a desistência de compra do imóvel. Nesse caso, as partes irão, livremente, estabelecer o valor a ser devolvido ao consumidor, que pode ser total ou parcial.
Não havendo acordo entre o comprador e o incorporador para a desistência de compra, o conflito de interesses será solucionado pelo Poder Judiciário, que decidirá sobre a rescisão contratual e o valor a ser devolvido ao comprador, total ou parcial, a depender do motivo da desistência de compra do imóvel.
No caso de distrato de contrato por culpa da incorporadora, seja pelo atraso na entrega do imóvel ou por qualquer outro descumprimento contratual, a jurisprudência dominante do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro entende que deve ser restituído ao comprador 100% do valor pago, corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, incluindo-se a comissão de corretagem.
Caso não haja atraso da obra, e o distrato de contrato se der exclusivamente em razão da desistência de compra do imóvel pelo comprador, seja pela perda do interesse ou por dificuldade em pagar as prestações, segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a incorporadora poderá reter até 25 % do valor já pago pelo consumidor, sendo que esse valor deverá ser devolvido imediatamente em única parcela, com correção monetária e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
É muito importante observar que a grande maioria dos contratos de compra e venda de imóvel na planta possui cláusula relatando que o comprador não poderá desistir da aquisição, ou seja, não poderá pedir a rescisão contratual. Essa prática é considerada abusiva, e não impede que o consumidor opte pela desistência de compra do imóvel, seja pela sua vontade, independente do motivo, ou por culpa da incorporadora.
Com o objetivo de criar segurança jurídica para o mercado imobiliário, no dia 28.12.2018 entrou em vigor a lei 13.786/18, conhecida como a Lei do Distrato Imobiliário, a qual disciplina o desfazimento de contrato de imóvel comprado na planta, tanto por culpa do incorporador quanto por culpa do comprador.
Nessa lei, em apertada síntese, estipulou-se a pena convencional de 50% (regime de afetação, que é a maioria) da quantia paga pelo comprador para aquisição do imóvel. Assim, quando o distrato imobiliário se der por desistência ou culpa do adquirente, o incorporador lhe devolverá somente 50% do valor investido, de forma corrigida, em até 30 (trinta) dias após o habite-se.
Também se estipulou que, se o distrato imobiliário ocorrer por culpa da incorporadora, tal como pelo atraso na entrega do imóvel, ao comprador deverá ser devolvido a integralidade de todos os valores pagos, além da multa estabelecida.
No entanto, segundo entendimento majoritário, vale destacar que essa nova lei só poderá atingir contratos celebrador após a sua entrada em vigor (28.12.2018), de forma que os contratos anteriores e seus efeitos futuros não serão atingidos. Portanto, se o consumidor incorrer em inadimplência em relação a um contrato assinado antes de 28.12.2018, o caso será disciplinado pela legislação anterior.
Tratando-se de atraso na entrega do imóvel, a jurisprudência consolidou o entendimento de que o comprador tem o direito de pedir a rescisão contratual e de receber 100% do valor que pagou à incorporadora, corrigido monetariamente e acrescido multa pelo descumprimento contratual.
Sim, independente do contrato possuir cláusula de impossibilidade de desistência de compra do imóvel, a rescisão contratual pode ser requerida pelo comprador a qualquer tempo, por motivos diversos. Se o motivo da desistência de ser por culpa da incorporadora, ela deverá devolver integralmente os valores pagos pelo consumidor.
Entrar em contato com a incorporadora para informar o interesse pela desistência de compra do imóvel. Caso o contato não seja produtivo, o consumidor, através do seu advogado imobiliário, deverá notificar a construtora sobre o distrato de contrato do imóvel. Não havendo acordo, a única saída será ajuizar uma ação judicial para requerer a rescisão contratual e a devolução de parte valor pago, uma vez que é retido em média 25% do valor total. Na hipótese de incidência da nova lei do distrato, a retenção será de até 50% do valor pago.
Sim, a rescisão contratual pode ser requerida a qualquer tempo, até a entrega das chaves do imóvel ou até a assinatura do contrato de financiamento do saldo devedor junto à instituição bancária. Nesse caso, como distrato contratual se dará por culpa do comprador, a ele será devolvido uma parte do valor que efetivamente tiver pago, porquanto geralmente é retido 25% desse valor. Tratando-se de incidência da nova lei do distrato, a retenção será de até 50% do valor investido.
O valor a ser devolvido (integral ou parcial) deve ser pago imediatamente ao consumidor, com correção monetária, em uma única parcela, independente do motivo da rescisão do contrato do imóvel. Se o contrato de compra e venda estipular a devolução de forma diversa, impõe-se observar que essa hipótese não é legalmente permitida, pois a justiça estabelece a devolução à vista e imediata. Incidindo a nova lei do distrato imobiliário, na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador, o valor corrigido será devolvido ao adquirente em até 30 (trinta) dias após o habite-se. Se a rescisão contratual ocorrer por culpa do incorporador, ao consumidor será devolvido a integralidade de todos os valores pagos em até 60 (sessenta) dias após a rescisão do contrato do imóvel.
Com o ajuizamento da ação de rescisão contratual, é feito um pedido liminar para que o Juiz determine a suspensão de cobrança das parcelas e evite que o nome do consumidor seja indevidamente negativado pela incorporadora. Assim, o comprador não precisa continuar pagando as parcelas.
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