Seu condomínio pode proibir o Airbnb? Descubra agora!
A popularização de plataformas digitais como o Airbnb tem intensificado o debate sobre a locação de curta temporada em condomínios residenciais, gerando conflitos entre proprietários que desejam alugar seus imóveis e moradores que se sentem incomodados com a alta rotatividade de hóspedes. O cerne da questão reside no embate entre o direito de propriedade, assegurado pela Constituição Federal, e o poder de autogestão dos condomínios, que podem estabelecer regras internas para garantir a ordem e o bem-estar dos moradores.
O Direito de Propriedade e a Locação por Temporada:
A Constituição Federal garante o direito de propriedade, que inclui o direito de usar, gozar e dispor do bem, bem como o direito de alugá-lo. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) prevê a locação por temporada, caracterizada pelo prazo de até 90 dias, sem a necessidade de cumprir as formalidades da locação residencial tradicional.
A Autonomia dos Condomínios e o Poder de Regulamentação:
Os condomínios possuem autonomia para se autogerir, podendo estabelecer regras internas por meio de convenção e regimento interno. No entanto, essas regras devem respeitar os direitos individuais dos condôminos e a legislação vigente. A restrição à locação por temporada, portanto, deve ser analisada com cautela, sob pena de violar o direito de propriedade.
STJ e Airbnb: Jurisprudência e o Equilíbrio entre Interesses:
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem se manifestado sobre o tema, buscando um equilíbrio entre o direito de propriedade e o poder de regulamentação dos condomínios.
No caso o REsp 1.884.483-PR, a 3ª Turma do STJ decidiu em 2021 que a locação por temporada, mesmo realizada por plataformas digitais, não descaracteriza, por si só, a finalidade residencial do imóvel. Isso significa que o condomínio não pode proibir essa prática de forma genérica e indiscriminada.
A decisão do STJ permite que a assembleia de condomínio delibere sobre a possibilidade de restrição, levando em conta as características e peculiaridades de cada caso. No entanto, essa deliberação deve observar o quórum previsto na convenção e no regimento interno, e a restrição deve ser justificada por motivos concretos, como a perturbação ao sossego, à segurança ou à finalidade residencial.
Essa decisão não impede que condomínios proíbam o Airbnb, mas exige que a proibição seja fundamentada e aprovada em assembleia com o quórum adequado, garantindo que a restrição seja legítima e proporcional.
O acórdão do Recurso Especial nº 1.819.075-RS, julgado pela 4ª Turma do STJ, trata da locação fracionada de um imóvel residencial para fins de hospedagem, semelhante ao Airbnb. O STJ entendeu que essa prática configura um contrato atípico de hospedagem, diferente da locação residencial tradicional e da locação por temporada.
No caso analisado, o imóvel era locado por quartos para diferentes pessoas, com alta rotatividade e oferta de serviços adicionais, o que descaracterizava a finalidade residencial da unidade. Por isso, o STJ considerou lícita a proibição da prática pelo condomínio, com base na convenção que previa destinação exclusivamente residencial.
Apesar de autorizar a proibição nesse caso específico, o STJ ressalvou que a locação por temporada tradicional, sem fracionamento do imóvel e serviços hoteleiros, não descaracteriza a finalidade residencial. Nesses casos, a assembleia de condomínio pode deliberar sobre a possibilidade de restrição, observando o quórum da convenção e justificando a decisão com base em motivos concretos, como perturbação ao sossego e à segurança.
A Importância da Convenção Condominial e do Regimento Interno:
A convenção condominial e o regimento interno são documentos essenciais para regular a convivência no condomínio. É fundamental que esses documentos sejam claros e precisos em relação à locação por temporada, definindo as regras e os limites para a atividade. A falta de clareza pode gerar conflitos e judicialização das questões.
O síndico pode proibir o Ainbnb?
O síndico não pode proibir unilateralmente as locações via AirBNB em condomínios. Ele deve levar para decisão em assembleia condominial o tema, atentando para o quorum especial ( previsto na convenção condominial ) normalmente de 2/3 dos condôminos, e sendo aprovado alterar a convenção para proibir locações de curta temporada.
Conclusão:
A locação por temporada em condomínios é um tema complexo que exige uma análise cuidadosa dos direitos e deveres de proprietários e condomínios. A busca por um equilíbrio entre o direito de propriedade e o poder de regulamentação é fundamental para garantir a convivência harmoniosa e evitar conflitos. A clareza nas regras condominiais e o diálogo entre as partes são essenciais para a resolução pacífica das controvérsias.
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